Als ich mich Ende 2006 zum ersten Mal mit dem Thema "Immobilienblase in den USA" beschäftigt habe und mir Berichte zu diesem Thema durchlas, konnte ich nicht so recht glauben, was dort zu lesen war: viele dieser "Kreditarten" waren mir bis zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt - und mir wollte auch nicht so recht in den Kopf, wie man sich als potentieller Kreditnehmer auf solche Kredite überhaupt einlassen kann.
Zwischenzeitlich habe ich meine Meinung zu diesem Thema ein wenig relativiert, da ich denke, dass ein wichtiger Punkt bei dieser ganzen Sache die Unterschiede in der Mentalität zwischen Deutschen und Amerikanern ist - aber das kann natürlich nicht "alles" erklären und diese Sache wäre sicher ein extra Post wert.
Unabhängig davon:
Auf den Seiten der Financial Times Deutschland habe ich nun eine Übersicht gefunden, die einige der Finanzprodukte, die meiner Meinung nach mit eine Ursache für die aktuellen Probleme sind, auflistet:
Die gewagtesten Hypothekenvarianten
von Yasmin Osman (Frankfurt)
Lange konnte jeder US-Bürger ein Immobiliendarlehen aufnehmen, egal ob er Job und Einkommen hatte oder nicht. Doch im Zeichen der Krise gehen die Banken restriktiver vor. Was zuvor alles möglich war, zeigt unser Überblick.
Der Hypothekenkrise voraus ging eine beispiellose Lockerung der Kreditvergabestandards in den USA. Exemplarisch zeigt sich das an riskanten Baudarlehen, die ursprünglich nur für Vermögende mit Finanzexpertise gedacht waren. Doch der Immobilienboom führte dazu, dass viele der komplexen Produkte auch an Normalverdiener oder gar bonitätsschwache Hauskäufer vertrieben wurden - was sich nun rächt. Die FTD stellt einige der gewagtesten Hypothekenvarianten vor.
Verspätete Tilgungen
Üblicherweise überweisen Hauskäufer in Deutschland und traditionell in den USA monatlich Zins und Tilgung an ihre Bank. In den USA kamen in den letzten Jahren "interest only"-Hypotheken in Mode, bei denen in der Anfangsphase nur die monatlich fälligen Zinsen zu zahlen waren - die aufgenommenen Schulden verringern sich so zunächst nicht. Beginnt die Tilgungsphase drei bis zehn Jahre später, sind die monatlich fälligen Raten höher als beim klassischen Annuitätendarlehen, da die Frist bis Laufzeitende kürzer geworden ist.
"Ein-Prozent-Hypotheken"
Zwar zahlen Schuldner zu Beginn nur einen geringen Betrag, der weit unter dem marktüblichen Kreditzins liegt. Der tatsächliche Darlehenszins liegt aber darüber. Das bedeutet, dass sich die Kreditsumme in der Anfangsphase erhöht. Kritisch wird es, wenn ein Schuldner den gesamten Kaufpreis der Immobilie kreditfinanziert hat. 100-Prozent-Finanzierungen mit negativer Tilgung funktionieren nur, wenn die Immobilienpreise steigen - anderenfalls übertrifft die Kreditsumme schnell den Hauswert. Und: Sobald sie 110 bis 125 Prozent des Hauswerts beträgt, wandeln sich die Rückzahlbedingungen. Der Schuldner muss dann den gesamten Zins plus Tilgung überweisen, die Monatszahlungen erhöhen sich drastisch.
2/28- oder 3/27-Hypotheken
Der Subprime-Klassiker. Für die ersten zwei bis drei Jahre der 30-jährigen Laufzeit werden die Zinsen fixiert, danach werden sie alle sechs Monate "angepasst", was derzeit mit "erhöht" gleichzusetzen ist. Die Kredite erhält meist, wer als wenig kreditwürdig gilt. Das Kalkül: Zahlen Schuldner zwei Jahre lang pünktlich, steigt ihre Bonität. Nach Ablauf der Festzinsperiode gelten sie als "erstklassige" Schuldner und können in einen günstigeren, erstklassigen Kredit umschulden. Steigen zugleich die Hauspreise, hat sich eventuell auch der Beleihungswert - das Verhältnis von Kreditsumme zu Immobilienwert - verbessert. Die Rechnung ging mit der Abkühlung des Hausmarkts oft nicht mehr auf. Der Zinsanstieg nach der Festzinsperiode kann massiv sein, die halbjährliche Anpassung häufig zwei Prozentpunkte betragen. Zwar gibt es eine Deckelung, doch die liegt oft sechs Prozentpunkte über dem Anfangszins. Betrug der fünf Prozent, bedeutet dies einen Anstieg auf bis zu elf Prozent binnen eineinhalb Jahren. Der Anteil der Subprime-Kredite am ausgereichten Darlehensvolumen erreichte 2006 20,1 Prozent.
"Alt-A", "Low-Doc", "No-Doc"
Hier müssen Kreditnehmer ihre Einkommen nicht dokumentieren, notfalls reichen mündliche Angaben. Das galt für 13,4 Prozent der 2006 vergebenen Kredite, schreibt die Ratingagentur Fitch. Gedacht als Regel für Selbstständige oder Käufer, die frisch den Job gewechselt haben, wurde die Option zum Einfallstor für Kreditnehmer, die fürchteten, bei Offenlegung ihrer Einkommen kein Darlehen zu bekommen. Zwar waren die Zinsen höher als bei erstklassigen Hypotheken, oft aber lagen sie unter denen zweitklassiger Kredite. Jetzt aber werden die Banken strenger: 95- oder 100-Prozent-Finanzierungen werden nicht mehr angeboten.
Kombinierte Varianten
2/28-Hypotheken wurden an Kunden vergeben, die ihr Einkommen nicht dokumentierten. Solche Kunden erhielten auch Kredite mit der Option auf negative Tilgung für 100-Prozent-Finanzierungen. Nun stehen viele dieser Heimbesitzer vor dem Problem, dass sich Kreditregeln verschärft haben. Wer keinen aktuellen Einkommensnachweis hat, erhält keine 90- bis 100-Prozent-Finanzierung mehr. Die ungünstige Hauspreisentwicklung hat aber dazu geführt, dass bei vielen der Beleihungswert gleich hoch geblieben oder sogar gestiegen ist. Die größte US-Sparkasse Washington Mutual kündigte zudem an, keine 2/28-Kredite mehr an Subprime-Schuldner zu vergeben - erst recht, wenn diese keine ordentlichen Einkommensnachweise vorlegen. Viele Produkte, über die sich Eigenheimbesitzer finanziert haben, existieren nicht mehr. "In den letzten 20 Jahren haben es Kreditgeber Verbrauchern immer leichter gemacht, sich für einen Hauskredit zu qualifizieren", schreibt Greg Lartilleux, Hypothekenbroker aus Kalifornien. "Erstmals in der Geschichte haben sie nun ihre Vorschriften verschärft."
